【山東】“鬼城”調(diào)查：山東海濱旅游地產(chǎn)供給極度過剩

      不恰當?shù)囊?guī)模和尺度，正在中國城市中制造出一個又一個“鬼城”。

　　目前國內(nèi)輿論對“鬼城”的判斷方式主要有兩種：一是媒體記者實地探訪，以數(shù)天黑后亮燈數(shù)目或入住率為標準;二是號稱“鬼城”博士的獨立學者杜猛與8848城市研究院的“鬼城現(xiàn)象指數(shù)”，以開發(fā)區(qū)或樓盤建成后3年入住率或使用率不足30%為標準。

　　標準排名希望從更大的空間或時間維度上，以國家住建部的占用地標準來衡量一座城市成為“鬼城”的可能性，而非僅僅關(guān)注于一個局部的樓盤、小區(qū)或者開發(fā)區(qū)、新城新區(qū)在短時間內(nèi)的走向。

　　《投資時報》邀請國際金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬、國家發(fā)展改革委員會中小城市發(fā)展研究中心主任文輝、王志綱工作室戰(zhàn)略研究院資深研究員王放，解讀中國城市“鬼城”指數(shù)排行榜，探討“鬼城”形成原因，尋求城市去“鬼”化路徑。

　　三四線城市成為“鬼城”重災區(qū)

　　標準排名制作的《中國大陸城市“鬼城”指數(shù)排行榜(2014)》，主要依據(jù)國家住建部的占用地標準―每一平方公里建成區(qū)1萬人口，試圖從人口與建成區(qū)面積的占比來衡量一個城市是否可能成為“鬼城”。

　　易鵬指出，“鬼城指數(shù)”值得關(guān)注，但這個指標很難直接反映造成“鬼城”的原因，需要和其他指標結(jié)合才能反映出問題所在。

　　文輝則認為，這一指標可以作為靜態(tài)指標在一定程度上反映一個城市的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象之嚴重程度。根據(jù)日本新城建設經(jīng)驗，一座新城從規(guī)劃建設到真正形成需要三四十年的時間。衡量“空城”和“鬼城”，可再補充一些動態(tài)指標以觀察趨勢的變化。比如每年新增人口數(shù)、土地開發(fā)強度等。另外還要把季節(jié)性城市、旅游型城市與“空城”、“鬼城”進行一定的區(qū)分。

　　他表示，更嚴密的研究還包括通過時相變化(燈光指數(shù))來劃分“空城”、“鬼城”，比如國外一些中心城市，到了晚上就成了“空城”、“鬼城”，國內(nèi)一些開發(fā)區(qū)也有這種現(xiàn)象。

　　文輝指出，媒體報道的天津、昆明、鄭州等這些大城市及其周邊的“鬼城”現(xiàn)象只是暫時的，因為新城建設需要有一個完善的過程?？傮w來說，這幾個城市都是區(qū)域內(nèi)或省域內(nèi)首位度比較高的城市，城市發(fā)展基礎(chǔ)好，公共服務水平高，對周邊區(qū)域的輻射能力強，在快速城鎮(zhèn)化進程中對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力和吸納力較強。

　　易鵬也認為，天津、昆明、鄭州的空城現(xiàn)象可以稱為“暫時鬼城現(xiàn)象”。這三座城市綜合實力強，發(fā)展?jié)摿Υ?，多年被壓抑的城市化需求得到了有效的釋放。其次，這也是政府和市場共同作用的結(jié)果。當然，政府和市場的作用比例在不同的城市可能有所不同。

　　王放表示，一些中心城市的周邊地區(qū)出現(xiàn)“鬼城”問題，短期內(nèi)有超前現(xiàn)象，不會存在很多問題。這些“鬼城”扮演了城市群中的組合城市角色，若政府引導得當，補充和承接中心城區(qū)功能，有望及早返回“人間”。

　　“從榜單可以看出，重災區(qū)是三四線城市。這些城市自身產(chǎn)業(yè)吸引力不強，但城市擴張催生了很多新區(qū)、新城，城市人口容量與城市擴張率不匹配，忽略了城市發(fā)展的常識性規(guī)則，導致這些城市的新區(qū)、新城‘鬼城’現(xiàn)象頻現(xiàn)?！蓖醴耪f。

　　文輝指出，媒體報道的天津、昆明、鄭州等這些大城市及其周邊的“鬼城”現(xiàn)象只是暫時的，因為新城建設需要有一個完善的過程。在河南，上榜的周口、許昌都是農(nóng)業(yè)地區(qū)，這兩個城市的中心度不夠，吸納能力不強，因此造成“鬼城”現(xiàn)象。

　　“鬼城”區(qū)域性特點明顯

　　根據(jù)“鬼城”指數(shù)排行榜，易鵬分析了鬼城指數(shù)偏高地區(qū)的區(qū)域發(fā)展共性。

　　在華東地區(qū)，浙江省以6個城市領(lǐng)先，江蘇兩個，福建1個。江浙地區(qū)是城市化比較發(fā)達的地區(qū)，從建成區(qū)來看，已經(jīng)完成大城市連綿帶建設，一個成熟的大都市帶、本地的城市化已經(jīng)完成。但“鬼城”的存在，說明長三角長期存在大量的勞動人口移動，這些人口為長三角的經(jīng)濟繁榮作出了極大的貢獻，卻永遠不屬于這個地區(qū)，不能在本地消費，不能被當?shù)匚{。從這個方面看，這些城市的包容性不夠。

　　值得注意的是，在上海和北京的世界城市影響力對比方面，上海對周邊江浙地區(qū)的影響力最大，但在全國的影響力北京最大。這從一個側(cè)面說明，上海及長三角地區(qū)中心城市對中國經(jīng)濟的帶動作用與其實力不相配。解決這一地區(qū)的“鬼城”現(xiàn)象問題，需要城市更多的包容性增長，而不是剝削式的增長和排外式的城市化。

　　東北地區(qū)是計劃經(jīng)濟時代的老工業(yè)基地，多是計劃經(jīng)濟下發(fā)展出來的城市，在市場轉(zhuǎn)型中沒有能夠充分把握和理解市場。這些地方的“鬼城”，往往都是政府規(guī)劃形成的，城市規(guī)劃往往帶有“拍腦門、拍胸脯、拍屁股”風格，超出市場容量，造成過剩、失衡。

　　在“鬼城”指數(shù)排行榜中，有兩類城市比較典型。一類是以三亞和威海為代表的旅游休閑城市，另一類是以榆林和鄂爾多斯為代表的資源開發(fā)型城市。

　　西北地區(qū)的上榜城市多是資源型城市。內(nèi)蒙古的幾個上榜城市往往是暴富之地，出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，是房地產(chǎn)過度發(fā)展的必然結(jié)果。中國老百姓理財?shù)目煽壳篮苌?，只能把錢投到住房上，這無形中增加了“需旺”的現(xiàn)象。當然，這也是民間資本與政府控制能源投資博弈的結(jié)果，犧牲的是房地產(chǎn)。

　　而在山東省，海濱旅游地產(chǎn)供給極度過剩，但是旅游地產(chǎn)市場需求不足，中國人的支付能力和消費需求都達不到海濱度假的水平。同屬于山東省的煙臺和威海兩市，在旅游地產(chǎn)方面競爭激烈，差異化發(fā)展不足，出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象不足為奇。

　　“解決旅游城市‘鬼城’問題，除了市場發(fā)育和消費引導，中國人的素質(zhì)教育和提升也很重要?！币座i補充說。

　　在河南，上榜的周口、許昌都是農(nóng)業(yè)地區(qū)，這兩個城市的中心度不夠，吸納能力不強，因此造成“鬼城”現(xiàn)象。安徽的三個上榜城市，出現(xiàn)“鬼城”也是同樣原因。

　　西南地區(qū)的“鬼城”，則主要是旅游地產(chǎn)過度開發(fā)而旅游服務業(yè)整體發(fā)展滯后導致。

　　“鬼城”如何“還魂”

　　王志綱工作室戰(zhàn)略研究院資深研究員王放認為，存在問題的新城―即人們所說的“鬼城”―可以通過重新定位在城市發(fā)展中的角色進行“去鬼化”。

　　她指出，現(xiàn)有的城市化拉大了城市化骨架，但是里面沒有導入人口的內(nèi)容，“鬼城指數(shù)”偏高的地區(qū)，應在兩方面“補課”。一方面，新城應為宜居城市的升級版。當今城市發(fā)展已步入宜居時代，人們對生活環(huán)境要求越來越高，中心城市承載力有限，在新城應植入宜居城市理念，可有效紓解老城人口。簡單的搬遷政府、搬遷學校，并不足以促進人口聚集。另一方面，新城應為產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效的新平臺，吸引上下游產(chǎn)業(yè)人口的集聚。

　　其中，讓“鬼城”重返人間，應主要發(fā)揮“兩商”―即產(chǎn)業(yè)運營商和生活配套服務商―的推動作用，從原來政府主導變成由市場化專業(yè)力量來主導，通過運營商整合產(chǎn)業(yè)上下游資源，做強做大產(chǎn)業(yè)核心競爭力。此外，各種商會和行業(yè)協(xié)會也是值得關(guān)注和借重的市場化力量。

　　此外，應發(fā)揮生活配套服務商在新城升級中的作用。新城建好之后沒有人氣，根本原因是生活配套服務功能無法滿足人們的基本生活需求。

　　諸多新城既已投資建設，就要尋找相應解決方法，盡量減少損失。正如安邦咨詢首席研究員陳功先生所言，任何城市空間都可以用一定的數(shù)據(jù)指標加以框定和衡量，人們可以通過這些數(shù)據(jù)來衡量并且評估一個城市的發(fā)展模式，分析其產(chǎn)業(yè)環(huán)境，檢討和體味城市的宜居性。中國需要構(gòu)建一套具有人本主義的理想城市發(fā)展模型。對此，我們希望有更多理性、建設性的聲音出現(xiàn)。