【以房養(yǎng)老障礙】 中國推行以房養(yǎng)老的6大障礙

深港在線綜合 備受爭議的“以房養(yǎng)老”政策，在試點過程中，將審慎穩(wěn)妥地設(shè)計實施方案，在一定范圍內(nèi)探索實踐，總結(jié)經(jīng)驗，以切實保障老年人權(quán)益。這樣做的原因是，決策層對中國金融機(jī)構(gòu)缺乏實際經(jīng)驗、以及老年人消費和家庭繼承傳統(tǒng)觀念的影響等原因。

據(jù)透露，“以房養(yǎng)老”政策在試點時，將依據(jù)“自愿、主動地選擇”的原則推進(jìn)。這是中國相關(guān)決策層在養(yǎng)老保障體系方面的“試水”，而不是一項普遍性的政策要求。

9月13日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。有報道援引民政部社會福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長詹成付的話稱，“以房養(yǎng)老”的試點方案有望于2014年一季度出臺。

有關(guān)方面對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，國務(wù)院上述文件，意在著力支持社會力量提供多層次、多樣化的服務(wù)，以滿足不同老年群體的養(yǎng)老需求。“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，是養(yǎng)老服務(wù)的多樣化選擇之一，旨在借鑒其他老齡化國家的經(jīng)驗，鼓勵保險企業(yè)創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品，更好地為有需求的老年人提供服務(wù)。

據(jù)悉，中國城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險實現(xiàn)了制度全覆蓋，各項養(yǎng)老保險參保達(dá)到7.9億人。職工和城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險制度實現(xiàn)全覆蓋，新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率穩(wěn)步提高，全民基本醫(yī)保體系初步形成，各項醫(yī)療保險參保超過13億人。

有關(guān)方面對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)稱，對于困難老年人，政府將切實提供基本養(yǎng)老服務(wù)。目前，我國社會救助體系基本覆蓋城鄉(xiāng)困難群眾，包括城市“三無”老人、農(nóng)村五保老人等都已納入保障范圍。國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》進(jìn)一步明確了政府“兜底”責(zé)任，強(qiáng)調(diào)要以政府為主導(dǎo)，著力保障特殊困難老年人的養(yǎng)老服務(wù)需求，確保人人享有養(yǎng)老服務(wù)，并要求各地要建立健全經(jīng)濟(jì)困難的高齡、失能等老年人補(bǔ)貼制度。

障礙一：法律和制度未完善

上海市是從2006年起開始進(jìn)行“以房養(yǎng)老”工作試點的。然而，5年過去了，負(fù)責(zé)試點政策的研究部門稱，“這一試點仍然在研究中”。業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的‘以房養(yǎng)老’就很難推行?！?

上海市人大代表姚儉曾在相關(guān)研討會上提出過“以房養(yǎng)老”的“操作斷層”問題，他說，“以房養(yǎng)老”模式的涉及多個部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機(jī)構(gòu)等多個部門協(xié)調(diào)，并一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。

一位法官在談到以房養(yǎng)老問題時也說，雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分自己財產(chǎn)的權(quán)利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時，老年人的權(quán)利很難得到維護(hù)。這種情況下，“以房養(yǎng)老”就難進(jìn)行下去。

上海民聲律師事務(wù)所律師王斌認(rèn)為，在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時，應(yīng)設(shè)立對老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。比如增加保護(hù)老年人對自有或者承租房屋支配權(quán)的內(nèi)容等。另外，針對子女干涉老年人自有或者承租房屋支配權(quán)的問題，還應(yīng)增加“如果老年人不同意，子女或親屬應(yīng)當(dāng)及時遷出其自有住房”等內(nèi)容，以保障老年人權(quán)益得到維護(hù)。

障礙二：養(yǎng)老觀念需要更新

隨著社會的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統(tǒng)觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人還難以接受?！胺孔邮且艚o子女的。如果老人不顧親情，辦理了‘以房養(yǎng)老’，這一方面會給人造成子女不孝的感覺，無端讓子女承受不必要的社會輿論壓力；另一方面，還極可能會引發(fā)子女與父母的感情隔閡，我們不會這樣做?！币晃焕先司瓦@樣對人說。

障礙三：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善

目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。

章老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，但是到養(yǎng)老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調(diào)查中，許多人都說，好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系才能進(jìn)去；差的則服務(wù)又不到位，致使一些老人進(jìn)了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。

障礙四：金融機(jī)構(gòu)沒動靜

據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房價下行是主要原因。四年前，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)的保險公司，然而保險公司至今也沒有開展這項業(yè)務(wù)。該保險公司的一位工作人員解釋說，相關(guān)產(chǎn)品仍在研發(fā)中，至于何時推出還不好說。

一位保險從業(yè)者說，這項工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。如何確定倒按揭利率是個大難題?！?

障礙五：70年產(chǎn)權(quán)特殊國情

其實，我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。

“房屋隨它的主人一起就墓”,這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當(dāng)然,它還不完全準(zhǔn)確,因為據(jù)統(tǒng)計,我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報》),如果再扣除建房時間,事實上房屋的實際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話,等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將由國家無償收回。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大。因為，保險公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售，以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發(fā)生的。

障礙六：“以房養(yǎng)老”適用人群小

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養(yǎng)老”模式，結(jié)果全市報名者沒超過10人。上海市公積金管理中心工作人員說，“以房自助養(yǎng)老”是針對65歲以上老人的，將老人的自有產(chǎn)權(quán)房與公積金管理中心進(jìn)行買賣交易。老人可以一次性收取房款，再由公積金管理中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金總額與房屋的評估市價等同并一次性付清。如果租期屆滿老人還健在，則續(xù)租的租金全免；如果老人在租期內(nèi)去世，則剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。然而，即使這樣一個最保守的設(shè)計，仍是應(yīng)者寥寥。分析原因，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但是即使這類老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權(quán)，落入“沒房也沒錢”境況，這讓許多老人心理難于接受。